Nézzük meg közösen, hogy milyen külső hatások alapján változhat ebben az évben a hitelek kihelyezésének nagysága, az ingatlan árak növekedése vagy csökkenése! Továbbá nézzük meg, hogy a magyar állam családtámogatási kedvezményei az előbb említett hatásokra gyakorolhatnak-e még nem várt fordulatokat?

1. Az új építésű ingatlanok ÁFA tartalma és annak hatásai az ingatlan értékek növekedésére.

Jelenleg egyetlen fő szabály van: azok a cégek, akik 2018.11.01. elött jogerős építési engedéllyel rendelkeztek továbbra is az                5 százalékos áfakulcsot alkalmazhatják az ingatlanok értékesítésekor. Ezt a rendeletet 2023. december 31-ig hosszabbították meg az országgyűlés teljes támogatásával, a következő feltétel szerint:

300 négyzetméternél nem nagyobb egylakásos lakóingatlan, 150 négyzetméternél nem nagyobb többlakásos lakóingatlanban kialakított lakás.

Mit is jelent ez?

Nem ritka, hogy közel 1.000.000,- Ft/ négyzetméter áron adnak el újépítésű ingatlanokat Budapesten. Azok a családok, akik már legalább három meglévő gyermekkel rendelkeznek vagy összesen szeretnének három gyermeket, azoknak az állam CSOK formájában 10.000.000,- Ft vissza nem térítendő támogatást (a feltételeket betartva) és az ehhez kapcsolható 15.000.000,- Ft államilag támogatott kamatozású kölcsönt biztosít. Az esetek többségében a hitelek nagysága így is eléri a 30-35.000.000,- Ft-ot. Ahhoz, hogy tervezehető, minősített, fogyasztóbarát jelzálogkölcsönöket igényeljenek az emberek, a hitelek utáni kamat nagyságokat tartani kell a kereskedelmi bankoknak, főleg 10-15-20 éves kamatperiódusú hitelek esetén.

2. CSOK, családvédelmi programok, család támogatás.

A CSOK program megújításának az egyik legnagyobb előnye, hogy a használt lakások/családi házak vásárlása esetén is igénybe vehető az államilag támogatott kedvezményes hitel, ami két gyermek után: 10.000.000,- Ft, három gyermek után 15.000.000,- Ft. Kiemelten fontos, hogy nem az önerő fog növekedni, hanem ezzel az intézkedéssel a havi törlesztő részlet lesz alacsonyabb az előbb említett mértékig!

Ebben az esetben nem tartom valószínűnek, hogy a használt lakás piaci árai emelkednének jelentősen, mert az igénylők nem fognak több önerővel rendelkezni, mint eddig.

A családtámogatási kedvezmény programról napi szinten kapunk csepegtetett információkat. Teljesen még nem lehet tudni, hogy a magyar állam milyen feltétellel fogja kínálni.

A tervezett kedvezmények pontokra bontva:

• A családvédelmi akcióterv alapján további kedvezményekben részesülnek a fiatal házasok. A tervek szerint minden 18-40 év közötti nő 10 millió forint összegű kamatmentes, szabad felhasználású hitelt vehet igénybe. Az első gyermek megszületésénél 3 évre felfüggeszthető a törlesztés, a második gyermek érkezése után pedig a törlesztés szüneteltetése mellett a tartozás 30 százalékát is elengedi az állam. A harmadik gyermek után elengedi az állam a teljes tartozást. További fontos kedvezmény, hogy a törlesztőrészlet még a 10 millió forintos hitelnél sem haladhatja meg az 50 000 forintot. A kamatmentes hitel feltétele, hogy a hiteligénylő nő legalább három év munkaviszonnyal rendelkezzen. A program 2019. július 1-től nyílik meg, és három évig lehet majd belépni, hogy igénylésünket leadjuk.

• A lakáscélú jelzáloghitelektörlesztésénél is módosítást hoz a családvédelmi program: a második gyermek születésekor 1 millió forintot, a harmadik gyermek születésekor 4 millió forintot, minden további gyermek születésekor pedig 1-1 millió forintot átvállal az állam a szülők meglévő jelzáloghiteléből.
• A új családtámogatás 2019 keretében még több család számára lesz elérhető a kedvezményes CSOK hitel, mivel a tervek szerint a jövőben nemcsak új ingatlan vásárlására vagy építésére, hanem használt lakás vásárlására is igénybe vehetik majd a kamattámogatott hitelt – legalább 2 gyermek esetén.Két gyermek vállalása esetén 10, három gyermek vállalása esetén pedig 15 millió forint a maximálisan felvehető kamattámogatott lakáscélú jelzáloghitel összege.
• Július 1-től a használt lakásoknál is eltörlik a 35 millió forintos értékhatárt, vagyis ennél drágább lakás megvásárlására is lehet kedvezményes hitelt igényelni. Új lakás vásárlásánál már az év elejétől megszűnt a 35 milliós határ.

Amennyiben az ingatlanpiac reagál erre és azoknak az ingatlanoknak az értékét elkezdi növelni, amelyeket a 2-3 gyermekes családok szeretnének megvásárolni, abban az esetben a kedvezmények elveszítik az értéküket. Ennek az az oka, hogy akik nem rendelkeznek több önerővel, azoknak több piaci vagy MNB által hitelesített fogyasztóbarát kölcsönönt kell igényelniük, amelyeknek az alap kamata magasabb, mint a támogatott kölcsönnek.

3. Jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató változása, továbbiakban: JTM

A JTM azt mutatja meg, hogy a leendő adós vagy adósoknak az összesített nettó fizetésük/bevételük mekkora százalékát költhetik hitelre, illetve kölcsönre. Mint pl.: személyi kölcsön, hitelkártya, jelzálogkölcsön stb.

Az eddigi rendelet és szabályzat szerint ez az érték átlagosan 50% (Lakás vásárlás esetén)

Amennyiben a havi nettó fizetés vagy fizetések összessége 300.000,- Ft/hó, akkor 150.000,- Ft.-nyi havi törlesztőrészletig hitelképes vagy hitelképesek az adott leendő adós vagy adóstársak.

2018.10.01-től a következőképpen változott meg ez az érték:

A változáskor már figyelembe veszik az adott kölcsön kamatperiódusát, ami meghatározza, hogy milyen mértékben terheljük, terhelhetjük a fizetésünket.

Lehetőség szerint:

1 év, 3 év, 5 év, 10 év, 20 év (tervezik a 15 év kamatperiódust is)

A változást követően a kamatperiódushoz mérik a JTM számítást.

Forrás: http://www.azenpenzem.hu/cikkek/megjott-a-bejelentes-a-lakashitelezes-valtoztatasarol/5005/?=hirkereso

Az igazsághoz hozzátartozik, hogy a Bankok ettől is eltérhetnek bizonyos egyedi esetekben!

Az előző példához visszatérve, amennyiben a leendő adós vagy adósok 10 év alatti kamatperiódust választanak, akkor 150.000,- Ft helyett 105.000,- Ft/hó havi törlesztő részletet enged meg a szabályzat.

További szigorítások érdekében a 400.000,- Ft/hó nettó bevétel mérőszámát megemelik 500.000,- Ft/hó-ra.

Az olyan információkat, amelyekhez még nem tudunk hivatalos forrást párosítani, legtöbbször szakemberek jósolják. Ebben az esetben több bank is megerősítette, hogy az idei az évben megemelik a számítás mértékét.

Ez egy újabb lépés ahhoz, hogy ösztönözzék az embereket a magasabb kamatperiódusú kölcsönök felvételére és több adóstárs bevonására.

4. Hitelbiztosítéki érték növelése, továbbiakban HB érték

Mit is jelent a HB érték? A HB érték megmutatja, hogy jelzáloghitel esetén a bank által megrendelt értékbecslés (és nem az adásvétel szerint megállapított érték szerint) alapján mennyi a megvásárlandó ingatlan forgalmi értéke. Amikor ez az érték megszületik, a bank meghatározza, hogy minimálisan mennyi önrésszel kell rendelkezniek a leendő adósnak.

Példa:

20.000.000,- Ft ingatlan értéknél ez 4.000.000,- Ft-ot jelent.

Amennyiben Budapest vagy nagyobb várások vonzáskörzetében szeretnénk ingatlan vásárolni, már a legtöbb esetben ez az érték 30-40% is lehet (egyedi banki aktuális hirdetmény szerint).

Egy esetben lehet 20%, ha az adósok nettó jövedelme legalább 500.000,- Ft/hó

Összefoglalva:

Az előbb említett négy pont alapján két szempontot kell figyelembe venni:

1. A kereskedelmi bankok nem terveznek kamatemelést, sőt bizonyos esetekben még csökkentenek.Legalább addig, amig a jegybank nem emeli egy oldalúan a jegybanki alapkamatot, viszont a hitelfelvételi szigorítások elkezdődtek.
2. A magyar állam családtámogatási kedvezményei hatására az év második felében emelkedhetnek a használt lakások és családi házak értékei is.

Személy szerint mindig javaslok egy személyes kötetlen beszélgetést, ahol megismerhetem leendő ügyfeleim pontos igényeit és lehetőségekhez mérten, bizonyos esetekben előzetes ügyfél -és ingatlan minősítéssel pontosabban tudjuk meghatározni azt az ingatlan értéket, amelyre hitelképesek.

Ezzel:

• előbb tudnak hivatalos szándéknyilatkozatot tenni a leendő adósok.
• teljes biztonsággal adásvételi szerződést lehet kötni.
• az eladók is előbb kapják meg a teljes vételárat.

Hivatásom, hogy támogassam az elképzelt célok megvalósulását!